Acquistare casa non è mai stato cosi conveniente come in quest’ultimo periodo caratterizzato da bassi prezzi degli immobili e tassi sui mutui ai minimi storici, ma come si procede nell’acquisto più importante della vita di ognuno di noi?
Proposta di acquisto
Una volta trovato l’immobile che si desidera acquistare si procede con la “Proposta di acquisto immobiliare” redatta dall’agente immobiliare dove l’acquirente fa una “offerta” al venditore il quale puo accettare o meno il prezzo proposto.
E’ prassi consolidata accompagnare alla proposta di acquisto un’assegno a garanzia della fondatezza della proposta il quale deve essere obbligatoriamente intestato al venditore e viene trattenuto dall’agente evitando che lo stesso possa essere incassato dal venditore medesimo, in caso di mancata accettazione l’assegno viene restituito al proponente senza alcuna spesa a suo carico.
Preliminare o Compromesso
Successivamente al raggiungimento dell’accordo sul prezzo di acquisto/vendita, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (volgarmente detto “compromesso”) in cui si versa al venditore una determinata somma di denaro o di cose fungibili che può avere natura di Caparra Confirmatoria o di Acconto sul prezzo di vendita.
Si tratta, sostanzialmente,di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione.
Per la registrazione sono dovute:
l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita, l’imposta di bollo,pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe;
la caparra confirmatoria, non é rappresentata da cifre standard; solitamente viene evidenziata nel 15/20% del prezzo pattuito dalle parti, in fase di contrattazione;
quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro: 0,50%
sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di
terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Rogito notarile
E’ il momento in cui avviene il pieno passaggio della proprietà dell’immobile e in cui si paga il saldo sul prezzo pattuito.
Viene stipulato davanti al notaio che assume tutte le funzioni di pubblico ufficiale il quale attesta la veridicità di tutte le informazioni fornite, l’effettiva proprietà dell immobile, procede con la stipula dell’atto e provvede entro venti giorni dalla data dell’atto alla registrazione e trascrizione nei registri immobiliari.
